Phần mềm quản lý đất đai bất động sản được đầu tư nhằm mục đích sinh lời lâu dài. Vậy, bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên tắc nào? Việc tính nguyên giá, hạch toán, theo dõi và quản lý bất động sản đầu tư được thực hiện như thế nào? Bài viết này mang lại cái nhìn rõ ràng và thiết thực cho các bạn kế toán khi thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư tại doanh nghiệp.
1 / Khái niệm, công thức tính bất động sản đầu tư
1.1 / Cách xác định tài sản là bất động sản đầu tư
Nguyên tắc xác định tài sản là bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp theo
Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 – Đầu tư Bất động sản
(ban hành theo Quyết định số 234/2003 / QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) và
Điều 39, Thông tư 200/2014 / TT-BTC
do Bộ Tài chính ban hành ngày 22/12/2014.
Cách xác định tài sản là bất động sản trong doanh nghiệp:
Ví dụ: Công ty Địa ốc Đất nền đầu tư căn hộ khách sạn (Condotel) tại dự án ven biển Nha Trang. Sau khi mua, căn hộ sẽ được chủ đầu tư dự án cho thuê lại theo “hợp đồng thuê 10 năm” để kinh doanh khách sạn. Công ty bất động sản đất nền đầu tư tiền mua căn hộ và nhận tiền thuê dài hạn hàng tháng theo hợp đồng trong 10 năm. Như vậy, căn hộ sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư của Công ty Địa ốc Đất Nền.
Bất động sản được phân loại là tài sản không phải là bất động sản đầu tư bao gồm:
Như vậy, khi doanh nghiệp đầu tư, mua sắm, xây dựng một tài sản là bất động sản thì kế toán phải hình dung được mục đích sử dụng của tài sản đó trong hiện tại và tương lai để ghi chép vào sổ. Chuẩn mực kế toán phù hợp với các quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam (Chuẩn mực số 05 – Bất động sản đầu tư, Chuẩn mực số 03 – Tài sản cố định, Chuẩn mực số 02 – Hàng tồn kho).
1.2 / Cách xác định nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư
Cách xác định nguyên giá và hạch toán Tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” theo Điều 39 – Thông tư 200/2014 / TT-BTC.
+ Trường hợp mua bất động sản đầu tư:
+ Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm:
Nguyên giá của bất động sản đầu tư được ghi nhận theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được tính vào chi phí tài trợ trong thời hạn thanh toán, trừ khi khoản chênh lệch đó được tính vào nguyên giá của Bất động sản đầu tư theo yêu cầu của Chuẩn mực. Kế toán việt nam số 16 – Chi phí đi vay.
của bất động sản đầu tư thuê tài chính:
. Bất động sản đầu tư đó tại thời điểm bắt đầu cho thuê thực hiện theo các quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 – Cho thuê Đoạn 13 của Chuẩn mực quy định:
Bên thuê ghi nhận hợp đồng thuê tài chính là một tài sản và một khoản nợ phải trả trên Bảng cân đối kế toán số tiền bằng giá trị hợp lý của tài sản. tập hợp
cao hơn giá trị hiện tại của các khoản thanh toán thuê tối thiểu cho hợp đồng thuê, giá trị hiện tại của các khoản thanh toán sẽ được ghi nhận.định được quy định trong hợp đồng cho thuê hoặc lãi suất ghi trong hợp đồng.
ngầm tỷ lệ phần còn lại trong hợp đồng thuê không xác định được, tỷ lệ đi vay cận biên của bên thuê được sử dụng để tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán thuê tối thiểu.
Các chi phí trực tiếp ban đầu phát sinh liên quan đến thuê tài chính, chẳng hạn như đàm phán hợp đồng, được ghi nhận vào nguyên giá của tài sản thuê.
+ Trường hợp tự xây dựng:
Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là nguyên giá thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tại thời điểm hoàn thành công trình xây dựng.
+ Trường hợp ghi tăng giá trị bất động sản đầu tư ban đầu:
Các khoản chi phí được ghi nhận làm tăng nguyên giá của bất động sản đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm tăng lợi ích kinh tế trong tương lai so với hiện trạng ban đầu của bất động sản. Nếu khoản chi này chỉ nhằm duy trì tình trạng ban đầu của tài sản thì kế toán phải ghi nhận là chi phí mà không ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.
+ Trường hợp chuyển tài sản khác thành bất động sản đầu tư:
2 / Sơ đồ hạch toán Bất động sản đầu tư
sơ đồ hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư
Điều 39, Thông tư 200/2014 / TT-BTC.
Sơ đồ hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư
3 / Hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tại doanh nghiệp
3.1 / Trường hợp doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư tạo dòng tiền ổn định, lâu dài
Doanh thu cho thuê: Kế toán ghi nhận vào Doanh thu dịch vụ trong kỳ.
Nợ TK 131,111,112
Có TK 511 (dịch vụ – chi tiết tài sản)
TK 3331 (GTGT)
Chi phí cho thuê: Bao gồm chi phí khấu hao bất động sản đầu tư phân bổ trong kỳ + Chi phí quản lý hoạt động cho thuê + Chi phí khác có liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê.
Nợ TK 632 (DV- chi tiết TS)
Có TK 2147 (khấu hao – chi tiết TS)
Có TK 334 (lương NV quản lý)
Có TK 331,112,111 (CF khác)
Tùy theo trình độ quản lý, chi tiết từng nghiệp vụ Kế toán ghi chi vào các TK 621,622,623,627 trước khi chuyển sang TK 632 khi Theo dõi chi phí cho
thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâu dài hợp pháp
nên khi tính khấu hao hàng tháng cho bất động sản đầu tư, kế toán cần lưu ý: Giá trị bất động sản đầu tư là quyền sử dụng đất lâu dài không được phân bổ theo
tháng, quý căn cứ, kế toán cần tính lợi nhuận thu được từ việc cho thuê bất động sản đầu tư đối với từng loại bất động sản theo mẫu sau:
(Giá trên Ví dụ được lấy từ dữ liệu thực tế của một công ty chuyên kinh doanh bất động sản, nhưng đã được làm tròn và lược bớt các dữ liệu ít liên quan để dễ đọc.)
3.2 / Trường hợp doanh nghiệp nắm giữ bất động sản nào thì chuyển nhượng khi giá tăng
. Doanh thu Bất động sản đầu tư:
+ Giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT (Theo Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013 / TT-BTC quy định cố định):
Nợ TK 131.111.112 (Giá trị quyền sử dụng đất) .
Có TK 511 (Giá trị quyền sử dụng đất).
+ Giá trị xây dựng, sở hữu nhà và mặt bằng chịu thuế GTGT:
Nợ TK 131,111,112 (Tổng giá trị xây dựng, sở hữu nhà).
Có TK 511 (Giá trị xây dựng, sở hữu nhà ở trước thuế).
Tài khoản 3331 (VAT).
Chi phí chuyển nhượng, Chi phí chuyển nhượng:
+ Giá trị quyền sử dụng đất chưa khấu hao:
Nợ TK 632 (Giá trị quyền sử dụng đất).
Có TK 217 (Giá trị quyền sử dụng đất).
+ Giá trị nhà, mặt bằng đã hao mòn:
2147 (Giá trị hao mòn, nếu có).
Nợ TK 632 (Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư).
Có TK 217 (Nguyên giá bất động sản đầu tư).
Lưu ý: Trường hợp doanh nghiệp đã xác định bán Tài sản là Bất động sản đầu tư, thời gian bán kéo dài thì kế toán ghi nhận chuyển tài sản từ Bất động sản đầu tư sang bất động sản. sản phẩm để bán.
3.3 / Chuyển bất động sản đầu tư thành tài sản khác
Chuyển bất động sản đầu tư thành tài sản khác khi chuyển mục đích sử dụng. Các trường hợp chuyển đổi phổ biến bao gồm:
3.4 / Bất động sản cho thuê dài hạn chờ tăng giá để bán
Trường hợp bất động sản cho thuê dài hạn chờ tăng giá để bán là trường hợp phổ biến nhất đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư. Doanh nghiệp vừa nhận được lợi nhuận là dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, khi bất động sản tăng giá đến một mức nào đó, doanh nghiệp có thể bán lại và thu lãi lớn sau nhiều năm đầu tư.
Ví dụ minh họa về “Lợi nhuận kép” từ việc cho thuê và chờ tăng giá như sau:
Công ty xác định cho thuê trong thời hạn 5 năm với giá thuê hàng tháng là: 50 triệu đồng / tháng (giá chưa có thuế GTGT). Sau 5 năm, giá nhà ở khu vực đó tăng lên và công ty có thể bán căn biệt thự với giá 9,7 tỷ đồng.
, số liệu đã được làm tròn và lược bỏ một số chỉ tiêu không cần thiết để dễ đọc.)
a/ Ghi nhận nguyên giá Bất động sản đầu tư:
Căn biệt thự được ghi nhận là BĐSĐT và được hạch toán như sau:
+ Doanh thu cho thuê:
+ Chi phí thuê:
Tính khấu hao bất động sản đầu tư: Giá trị quyền sử dụng đất 2 tỷ đồng vẫn giữ nguyên chưa trừ khấu hao, giá trị sở hữu nhà là 3 tỷ đồng, khấu hao trong 300 tháng (25 năm) là 10 triệu đồng / tháng . Kế toán ghi:
+ Lợi nhuận trước thuế từ hoạt động cho thuê sau 5 năm được xác định như sau:
(QĐ số 02.2020 / HĐCT)
c / Kết chuyển hoạt động được tính và hạch toán như sau:
+ Doanh thu kết chuyển:
Lưu ý: Doanh thu không chịu thuế GTGT là quyền sử dụng đất khi bán được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất ban đầu. Đây là giá trị khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân đầu tiên sở hữu đất.
Giá trị này được xác định theo vị trí, diện tích và bảng đơn giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Ở ví dụ trên, mặc dù giá căn biệt thự tăng từ 5,3 tỷ đồng lên 9,7 tỷ đồng chủ yếu do giá đất tăng nhưng kế toán khi xuất hóa đơn đầu ra vẫn phải ghi giá trị quyền sử dụng đất. là 2 tỷ đồng bằng giá trị ban đầu, phần giá trị còn lại 7,7 tỷ đồng là phần chịu thuế GTGT.
+ Giá vốn chuyển nhượng:
Tính giá trị còn lại của biệt thự N03.21 sau 5 năm:
Kế toán chi phí:
Tổng “Lợi nhuận gộp” thu được sau 5 năm đầu tư bất động sản là: Lợi nhuận
MISA AMIS hy vọng bài viết hữu ích cho công việc kế toán của bạn!
4 / Phần mềm kế toán đầu tư bất động sản MISA AMIS
Phần mềm kế toán trực tuyến
cung cấp giải pháp quản lý tài chính kế toán tổng thể vừa đơn giản, thông minh và an toàn. Phần mềm cho phép kế toán:
Với những tính năng thông minh như trên, phần mềm trực tuyến MISA AMIS sẽ giúp kế toán nói riêng và doanh nghiệp nói chung theo dõi bất động sản đầu tư một cách tổng thể, chi tiết và nhanh nhất.
RELATED ARTICLES
MORE FROM AUTHOR
Văn phòng trọn gói Hà Nội mới nhất 2022
Chọn nội thất văn phòng sao cho phù hợp nhất
4+ lý do bạn nên đầu tư vào dự án Sun Grand City New An Thới
